Gayrimenkul Hukuku Avukatı

Gayrimenkul Hukuku Avukatı Ne İş Yapar?

Gayrimenkul hukuku avukatı, temel olarak taşınmaz malların alımı, satımı, kiralanması, inşası ve paylaşımı sırasında ortaya çıkan her türlü hukuki sorunu çözer. Sadece mahkeme salonlarında dava takip etmekle kalmaz; aynı zamanda önleyici hukuk hizmeti sunar. Örneğin, milyonlarca liralık bir ev veya arsa almadan önce tapu kayıtlarını inceler.

Müteahhitlerle yapılacak inşaat sözleşmelerini yatırımcının lehine olacak şekilde hazırlar. Ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkileri yasal zemine oturtur. Kısacası, bir gayrimenkulün projelendirme aşamasından mülkiyetinin devrine kadar olan tüm süreçlerde hak kayıplarını ve dolandırılma risklerini ortadan kaldıran hukuki güvencedir.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının en güçlü belgesi olan tapu, her zaman hukuka uygun yollarla el değiştirmez. Hile, sahtecilik veya baskı yoluyla başkasının üzerine geçen tapuların gerçek sahibine iade edilmesi için açılan tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en zorlu ve teknik dava türüdür.

Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalarda, tapudaki devir işleminin hukuka aykırı olduğu tanıklar, bilirkişi raporları ve banka kayıtlarıyla ispatlanmak zorundadır.

Yolsuz Tapu Devirlerinin İptali

Hukuk dilinde yolsuz tescil, geçerli bir hukuki nedene dayanmayan, sahte evraklarla veya irade sakatlığı ile yapılan tapu devirlerini ifade eder. Örneğin; yaşlı veya akli dengesi yerinde olmayan bir kişinin kandırılarak evinin elinden alınması, sahte bir vekaletname ile arsanın habersizce başkasına satılması veya tehdit zoruyla tapuda imza attırılması yolsuz tescildir.

Gayrimenkul avukatı, bu iddiaları mahkemede somut delillerle kanıtlayarak, hukuka aykırı oluşturulan tapu kaydını iptal ettirir ve taşınmazı asıl sahibinin üzerine yeniden tescil ettirir.

Mirastan Mal Kaçırma Davaları

Halk arasında mirastan mal kaçırma, hukuki adıyla muris muvazaası, anne veya babanın sağlığında sahip olduğu değerli bir gayrimenkulü, diğer çocuklarından kaçırmak amacıyla içlerinden sadece birine veya üçüncü bir kişiye devretmesidir.

Bu devir işlemi tapuda genellikle satış gibi gösterilir, ancak gerçekte ortada ödenen bir para yoktur; işlem gizli bir bağıştır. Hakkı yenen mirasçılar, gayrimenkul avukatı aracılığıyla tapu iptal ve tescil davası açarak, ortada gerçek bir satış olmadığını ispatlar.

Bu davalarda herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur; vefatın üzerinden yıllar geçse dahi haksız devredilen tapu iptal edilerek mirasçılara payları oranında iade edilir.

İnşaat Hukuku ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Gayrimenkul projeleri, yüksek maliyetleri ve uzun süreli yapısı nedeniyle hukuki uyuşmazlıkların en yoğun yaşandığı alanlardan biridir. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında kurulan ticari ilişki, sağlam bir hukuki temele oturtulmadığında, yarım kalan inşaatlar veya hatalı yapılar arsa sahiplerini yıllarca sürecek mağduriyetlere sürükler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hazırlanması

Arsa sahiplerinin, arsalarını bir müteahhide vererek karşılığında daire veya dükkan aldıkları modele "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" denir. Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılması kanuni bir zorunluluktur.

Ancak sözleşmeyi sadece noterde onaylatmak yeterli değildir. Kullanılacak malzemelerin kalitesinden inşaatın teslim tarihine, iskan masraflarının kime ait olacağından gecikme cezalarına kadar tüm teknik ve hukuki detayların uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından kaleme alınması gerekir.

Aksi halde ucu açık bırakılan maddeler, ileride müteahhidin sorumluluktan kaçmasına zemin hazırlar.

Müteahhidin Evi Geç Veya Eksik Teslim Etmesi Durumu

Müteahhit, sözleşmede belirtilen tarihte inşaatı bitirip teslim etmezse arsa sahibinin hakları doğar. Sözleşmede yer alan şartlara göre arsa sahibi, eksik geçen her ay için müteahhitten gecikme tazminatı talep edebilir.

Eğer inşaat teslim edilmiş ancak kullanılan malzemeler sözleşmeye aykırıysa veya binada gizli ayıplar varsa, arsa sahibi ayıplı işler nedeniyle bedel indirimi veya zararın onarılmasını isteyebilir.

İnşaatın büyük bir kısmı durmuş ve müteahhidin projeyi bitiremeyeceği kesinleşmişse, avukat aracılığıyla mahkemeye başvurulup sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilerek arsanın kurtarılması sağlanır.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye Süreçleri

Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkları adliyelerin bir numaralı gündemi haline getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan bir yapıya sahip olduğundan, ev sahibinin çık demesiyle kiracının tahliye edilmesi hukuken mümkün değildir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Ev sahibinin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa kiracının tahliyesi istenebilir.

Ancak mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren belirli yasal süreler içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.

Şunu unutmamak gerekir: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir ev, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi takdirde ev sahibi, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır.

Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Kiracı ile yapılan sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmişse, ev sahibi bölgedeki emsal kiralara, enflasyona ve evin durumuna göre kiranın yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Bu davada hakim, yeni kira bedelini belirlerken kiracının eski kiracı olmasını göz önünde bulundurarak hakkaniyet indirimi yapar.

Eğer sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş ancak olağanüstü ekonomik krizler, deprem gibi öngörülemeyen sebeplerle mevcut kira bedeli ev sahibi için çekilmez hale gelmişse, taraflar sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması için kira uyarlama davası açabilirler.

Çok Ortaklı Taşınmazlarda Paylaşım Krizleri

Miras yoluyla kalan veya birden fazla kişinin ortaklaşa satın aldığı gayrimenkullerde, taşınmazın nasıl kullanılacağı veya kime satılacağı konusu sıklıkla kriz yaratır. Ortaklardan biri evi satmak isterken diğeri kiraya vermek isteyebilir. Hukuk sistemi, bu kilitlenmeyi aşmak için net dava yolları sunar.

İzale-i Şuyu Davası

Ortak mülkiyete konu olan bir ev, arsa veya tarlanın paylaşımında anlaşılamıyorsa, paydaşlardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesinde izale-i şuyu davası açabilir. Hakim öncelikle taşınmazın fiziksel olarak paylaştırılmaya uygun olup olmadığını inceler.

Örneğin büyük bir arazi parsellere bölünebiliyorsa bölünür. Ancak ortada tek bir daire varsa bölünmesi imkansız olduğundan, taşınmaz icra dairesi aracılığıyla açık artırma ile satılır ve elde edilen gelir tüm ortaklara payları oranında dağıtılarak ortaklık kesin olarak bitirilir.

Önalım Hakkı Ve Tapu İptali

Paylı mülkiyete sahip bir taşınmazda, ortaklardan biri kendi hissesini dışarıdan birine satmak isterse, kanun diğer ortaklara öncelikli satın alma hakkı tanır. Buna önalım hakkı denir.

Eğer bir ortak, diğerlerine haber vermeden hissesini bir başkasına satarsa; diğer ortaklar gayrimenkul avukatı aracılığıyla dava açarak, tapuda gösterilen satış bedelini mahkeme veznesine yatırmak şartıyla o hisseyi kendi üzerlerine geçirebilirler.

Bu dava, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda satışın üzerinden 2 yıl geçmeden açılmalıdır

Kamulaştırma ve Değer Tespiti Davaları

Devletin veya belediyelerin; yol, hastane, okul, baraj gibi kamu yararı gerektiren projeler için özel mülkiyete ait bir taşınmaza el koymasına kamulaştırma denir.

İdarenin malınıza el koyma hakkı olsa da, size taşınmazın gerçek piyasa değerini peşin olarak ödemek zorundadır. Ancak uygulamada idarelerin teklif ettiği bedeller genellikle piyasa rayiç bedellerinin çok altında kalır.

Bu noktada gayrimenkul avukatınız devreye girerek Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti davasında sizi temsil eder. Uzman bilirkişiler eşliğinde arazinin veya binanın gerçek değeri hesaplatılarak, devletten hakkınız olan gerçek tazminatı almanız sağlanır.

İdarenin tapuya hiç el koymadan fiilen arazinize yol yapması gibi durumlarda ise kamulaştırmasız el atma davası açılarak mağduriyet giderilir.

2026 Gayrimenkul Davalarında Avukatlık Ücretleri

2026 yılı itibarıyla gayrimenkul davalarında avukatlık ücretleri, davanın türüne, karmaşıklığına ve taşınmazın ekonomik değerine göre belirlenir.

Kiracı tahliyesi veya kira tespiti gibi davalarda genellikle maktu veya yıllık kira bedeli üzerinden bir ücret belirlenirken; tapu iptal ve tescil, izale-i şuyu veya kamulaştırma gibi milyonlarca liralık değerlerin söz konusu olduğu davalarda, taşınmazın değeri üzerinden yüzdelik bir oranla anlaşma yapılır.

Uygulanacak bu ücretler, her yıl güncellenen Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin yasal sınırlarının altında olamaz. Gayrimenkulün kaybedilme riski göz önüne alındığında, profesyonel bir avukatla çalışmak maliyet değil, en büyük hukuki güvencedir.

Sonuç

Gayrimenkul hukuku avukatı, eviniz, arsanız veya işyeriniz üzerindeki anayasal mülkiyet hakkınızı ihlallere karşı koruyan ve yatırımlarınızı yasal güvence altına alan en önemli stratejik rehberinizdir.

Milyonlarca liralık bir inşaat sözleşmesinin hazırlanmasından haksız yere başkasına geçen tapuların iptal edilmesine, yıllarca bitmeyen tahliye krizlerinden ortaklı gayrimenkullerin paylaşımına kadar uzanan süreçler, telafisi imkansız riskler taşır. Gayrimenkul davalarında zamanaşımı sürelerini kaçırmak, ihtarnameleri usulüne aykırı düzenlemek veya mahkemeye eksik delil sunmak, sadece bir davanın değil, bir ömürlük birikimin kaybedilmesine yol açar.

Bu tür yüksek maddi ve manevi riskler barındıran ihtilafları arabuluculuk masasında veya mahkeme salonlarında en güçlü yasal argümanlarla çözüme kavuşturmak, hatalı işlemleri iptal ettirmek ve mülkiyet hakkınızı eksiksiz savunmak için Av. Sena Koparan Şafak alanında uzman, şeffaf ve sonuç odaklı bir hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Uzman Gayrimenkul Hukuku Avukatı Desteği

Tapu, tahliye, mülkiyet ve ortaklığın giderilmesi davalarında haklarınızı güvence altına alıyoruz. Taşınmaz süreçlerinizde uzman ve sonuç odaklı hukuki destek alın.